El Distrito de Servicios Públicos Municipales de Northwest Freeway (Northwest Freeway MUD) ha sido responsable de proveer agua, alcantarillado sanitario, infraestructura y servicios por casi 48 años. El Northwest Freeway MUD presta servicio a aproximadamente 4100 residentes en aproximadamente 1183 viviendas dentro de los vecindarios de Ranch Country, Ranch Country Estates y Cypresswood Trails. El Northwest Freeway MUD actualmente opera y mantiene dos (2) plantas de agua con pozos de agua en el predio, una (1) planta de tratamiento de aguas residuales y una (1) estación de bombero de alcantarillado sanitario. La infraestructura actual está conectada por 10.9 millas de líneas de agua, 13.4 millas de líneas de alcantarillado sanitario, 1.7 millas de zanjas de drenaje y 6.8 millas de línea de alcantarillado pluvial.
El 3 de noviembre se les pedirá a los residentes del Distrito que voten en una elección para determinar si el MUD estará autorizado o no para emitir bonos en varios incrementos a lo largo del tiempo, según sean necesarios, para financiar el mantenimiento, la rehabilitación y la actualización de partes de la infraestructura de agua, alcantarillado y drenaje del MUD a medida que se deteriore.
Infraestructura deteriorada
A medida que la infraestructura de agua, alcantarillado y drenaje (WS&D) del MUD se sigue deteriorando, requiere mantenimiento, rehabilitación y, algunas veces, reemplazo, como parte de su ciclo de vida. Para poder atender como corresponde a nuestras comunidades, el MUD necesita mantener, reparar y reemplazar infraestructura.
Como parte del Informe para la Elección de Bonos presentado por el ingeniero del Distrito, el MUD identificó algunos de los proyectos que serán necesarios a lo largo de los próximos 5-10 años para mantener, reemplazar o mejorar la infraestructura deteriorada perteneciente al Distrito y operada por este.
Plan a largo plazo
La Junta Directiva del Northwest Freeway MUD ha trabajado con sus asesores de ingeniería y financieros para desarrollar un plan a largo plazo para abordar las necesidades del Distrito en los próximos años.
Además del mantenimiento, la rehabilitación y el posible reemplazo de infraestructura del Distrito necesarios, una porción de esta autorización se utilizará para pagar infraestructura que prestará servicios al tramo de terreno de anexión de 108 acres que se desarrollará. El reembolso del desarrollador para estos costos de infraestructura se prevé en este momento que será de aproximadamente $8,960,000, incluidos los costos de emisión “indirectos”, ajenos a la construcción.
Los reembolsos del desarrollador como este típicamente no se pagan hasta que la tasación de la propiedad gravable sobre el terreno se pague a sí misma, entonces los bonos vendidos para financiar esta infraestructura no aumentarían la tasa o carga de impuestos sobre los residentes actuales del Northwest Freeway MUD, y agregarán más propietarios que contribuyan a la base impositiva general y la recaudación de impuestos del Distrito.
El Ingeniero del Distrito ha estimado la cantidad combinada de bonos requeridos para financiar los ítems anteriores, incluso inflación y suma neta de la autorización existente del Distrito, que será de $18,155,000.
Financiamiento con bonos frente a “pago por uso” con efectivo
Las dos opciones principales disponibles para el MUD de financiamiento son (1) repartir los costos de los proyectos a lo largo del tiempo a través de la emisión de bonos o (2) pagar los proyectos con efectivo usando un abordaje de “pago por uso” que requiere de aumentos sustanciales en las facturas de agua y alcantarillado. El Distrito debe tener fondos a la mano antes de que pueda proceder con un proyecto requerido. Sería probable que financiar proyectos con impuestos de mantenimiento o tarifas de agua y alcantarillado requiera un aumento en las tarifas a corto plazo para recaudar los fondos requeridos. Este método coloca la carga financiera para proyectos a largo plazo en los residentes actuales y podría crear demoras y aumento de costos para completar proyectos grandes.
Autorizar al Distrito a emitir bonos le permitiría a la Junta repartir los costos de los proyectos necesarios a lo largo de varios años y evitar aumentos en las tasas de impuestos de mantenimiento y/o tarifas de agua y alcantarillado sanitario típicamente requeridas por la modalidad de “pago por uso”. Este método distribuye el costo de estos proyectos entre los residentes y negocios actuales y futuros en el Distrito y permite al Distrito completar los proyectos necesarios rápidamente.
An Example
To explain in more detail, take the first example in the chart of a hypothetical $1,000,000 WS&D capital improvement project.
The first option available to the MUD is to finance the project through bonds, which uses a financing model similar to what residents may have for their homes. Financing WS&D improvements using bonds, or a long-term loan, has the effect of spreading the cost over the useful life of such improvements. This allows the cost for the necessary work to be spread out over a longer period of time and to be paid for by both current and future residents of the MUD. Assuming the financing terms included in the above chart, the bonds required to fund the $1,000,000 project would account for $54.47 of the property taxes for each residence in the MUD, or about $4.54 per month, for bonds sold at a 5% interest rate.
If the MUD is not able to issue bonds to spread the costs of this $1,000,000 project over time, the MUD would need to fund the project with cash through increased water bills. Under this option, Northwest Freeway residents would pay an additional $672.49 annually in their water and sewer bills, or about $56.04 each month. If the MUD is required to utilize this cash payment option for a project, it must have the entire project cost on deposit before it can award a construction contract for the project.
As the size of the required project grows, the dollar amounts required under each financing model grow proportionately. A $5,000,000 WS&D capital improvement project financed over time with bonds would account for $272.56 of the property taxes annually for each residence in the MUD, or about $22.71 each month. If paid for with cash using a "pay as you go" approach, this same $5,000,000 project would require an additional $3,362.47 annually in the water and sewer bills of residents, or about $280.21 each month.
Impact on the MUD’s Total Tax Rate
Over the last 8 years, Northwest Freeway MUD has reduced the District’s total tax rate b y more than 45.7%, going from $1.29/$100 per accessed value in 2012 to $0.70/&100 per assessed value in 2020. As a result of prudent financial management, the District has earned a “BBB+” underlying rating from Standards & Poor’s.
If the requested bonds are authorized, the Board does not anticipate a debt service tax rate increase in the next 10 years as a result of these bonds.
As residents inform themselves regarding the bond election, they are encouraged to reach out to the District for any clarifications they might need by using the Contact Us form on the District’s website.
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